[业标镇管]昆山开发区建滔裕景园小区物业管理公开招标公告

【业标镇管】昆山开发区建滔裕景园小区物业管理

公开招标公告

一、招标项目名称：昆山开发区建滔裕景园小区物业管理

二、招标项目概况：昆山开发区建滔裕景园小区位于昆山开发区莫愁湖路1288号，总建筑面积为:464237平方米。建筑类型为：住宅和商业已全部开发完成。项目总可收费建筑面积为322901.4平方米。

三、招标单位：*****公司

四、报名时间和地点：

1.时间：2026年 8 月 14 日上午 9:00至2026年 8 月 20 日下午16:00 前；

2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309；

2.现场领取招标文件时，需缴纳****元报名费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；

2.在“信用中国（https://www.creditchina.gov.cn/）”网站专项查询中，未被列入重大税收违法失信主体及失信被执行人名单；被列为昆山市级挂牌督办消防安全重大风险隐患单位且未完成整改销案工作，则不得参与投标；

3.管理实绩要求有：昆山市域内有在管住宅项目（业态含高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积20万平方米及以上；

4.近二年（2024年第二季度至今），昆山市域内所管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务人不得报名参与投标；

5.在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中信用分≥90分的物业服务企业（以报名时最新公布为准）；

6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上住宅管理经验，大专学历及以上，持昆山市或苏州市三级项目经理证书及以上，年龄30周岁至55周岁；

7.投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于苏州大市行政******公司的外地企业。采用联合体投标******公司******公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在昆山市注册并具有独******公司应直接持有联合体牵头人100%股权******公司的业绩、荣誉及******公司******公司******公司100%股权的******公司******公司及其他关联企业）。

七、选聘物业服务人服务标准、内容：

1.依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件，建滔裕景园小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》五级八档，具体服务内容详见（昆发改〔2020〕64号）文件或物业服务合同，等级标准示范如下：

2.选聘物业服务人的收费标准：

（1）物业服务费的结算形式为:包干制；

（2）物业服务收费标准（按原收费标准）：

注：物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）路面临停车辆：临停收费30分钟内免费，31-60分钟收费****元，1小时以上-24小时****元（24小时最高收费****元）；

（2）地库车位：车位租金****元/月/辆，车位管理费****元/月/辆；

（3）人防车位：目前按临停收费（同1），如后续主管部门制定具体规定的则按规定执行。

地库车位管理费由物业服务人收取，主要用于地库设施的日常管理及日常维护支出；租金归地库车位产权人所有。

4.选聘新物业服务人的其他要求：

（1）选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

①业主共有部分由业主大会授权招标人组织经营管理（招标人应对共有部分按照“业标镇管”要求公开招租），所得收益纳入小区公共收益管理账户，名称为“*****公司昆山开发区建滔裕景园公共收益”；公共收益使用和监管按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发【2025】12号规定执行，按季度公示，接受业主监督；

②利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益（包括·利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；·利用业主共有场地、游泳池、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；·利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；·公共收益利息收入；·相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；·其他依法属于全体业主的收益等）的70%归属于本小区全体业主，剩余部分补贴物业服务企业；

（2）物业服务人拟派驻在本小区的物业工作人员按服务等级配置，需满足服务需求，由物业服务人在投标文件（商务标）中体现。

注：小区居民活动室需配置专人管理，秩序维护门岗人员年龄不超过40周岁，秩序维护其余人员年龄不超过55周岁；保洁人员及绿化工年龄不超过65周岁；聘用退休人员需按照国家相关规定缴纳保险，其他物业工作人员合法用工。

（3）本项目设备设施目前状况及整改要求：

①小区全长约1000米的消防通道路面需要修缮，确保消防通道全程平整畅通、无破损凹陷，满足消防车全段通行要求；

②小区全部12栋住宅楼的高空抛物智能监测设备需要安装。设备须覆盖每栋楼的全立面高空区域，具备高清抓拍、事件溯源、实时预警功能；

③小区负二层地下非机动车车库的消防喷淋系统需要加装，系统须设置不少于90个合规喷淋点位，配套完成管网铺设、水压调试、联动报警装置安装，整体工程须符合《自动喷水灭火系统设计规范》要求，确保非机动车库消防设施达到现行消防安全标准。

注：用于以上设备设施加装、整改、修复的资金（不少于100万）由投标物业服务人在投标文件（商务标）中体现，物业服务人需注明投资的资金明细；整改修复期限由物业服务人与招标人协商；中标物业服务人应将投资资金转入招标人指定账户，由招标人监督实行专款专用，按整改方案实施。招标人负责审核审批与竣工验收。投资资金用完未完成的整改项目由中标物业服务人与招标人协商。

（4）根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。

（5）每年应不少于一次聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善，评估费用由物业服务人承担。

（6）电梯梯控管理不得与物业服务费缴纳进行绑定，物业服务人需通过提升服务质量、优化服务的方式，提高物业费收缴率。

（7）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

（8）招标人根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房，物业用房的办公环境由物业服务人根据工作需求自行装饰装修，费用由物业服务人自行承担。

（9）物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。

（10）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

（11）******公司直接管理项目，合同期内不得将项目整******公司、个人挂靠管理（电梯******公司进行维保）。

（12）物业服务人需每半年向招标人提交工作计划及工作报告。

（13）物业服务人须承担第三方招标代理费及本次业主大会咨询费等相关费用。

（14）中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳考核金****元人民币（业委会或物管会成立前由物业服务人设立专项账户并由招标人管理账户，业委会或物管会成立后考核金转入业委会或物管会账户），招标人在收到考核金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述期间交纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。

（15）招标人代表业主大会与物业服务人签订物业服务合同时，同时与物业服务人签订考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以半年为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罚：****元人民币。79分及以下，按每低1分扣罚：****元人民币。考核金低于****元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足 20 万元人民币。具体考核细则和执行方案由招标人与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在招标人规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，招标人可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除。

（16）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次扣****元，第二次被视为根本性违约，招标人有权召开业主大会会议解聘物业服务人（招标人及业主不承担任何违约及赔偿责任）。

注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由招标人督促整改，逾期不整改的，招标人有权召开业主大会会议解聘物业服务人，业主大会和招标人不承担任何违约责任；由物业服务人承诺出资（投标时如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。

5.本次选聘的物业服务合同期限：

物业服务合同期限为3年；物业服务合同按表决通过的文本签订并执行，合同期内******公司管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人可按此选聘方案重新选聘新物业服务人。

6.免责条款

同意将以下条款列入物业合同中物业服务人（乙方）免责条款中：

（1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

（2）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；

（3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；

（4）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；

（5）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；

（6）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；

（7）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照物业合同约定承担保管责任的，不在此限；

（8）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。

注明：业主、物业使用人延迟缴纳物业费不可归责于甲方。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立******公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采取公开招标的方式。

3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招******公司（苏州物立******公司）组织实施，招******公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家；

（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；

（3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由招标人组织业主代表（招标人将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过5名，多于5名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）通过抽签方式确定5家入围；

（4）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，经公示后再次招标，不再对修改部份召开业主大会表决）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。

5.评标小组组成：评标委员会由5名评标专家组成，评标专家由招标人从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取5名评标专家，组成评标委员会；开标见证人：业主代表2或3人，区镇物业办1人，社区1人。

6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以开标时最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。

7.中标人的确定：根据评标委员会评标得分由高到低排序产生3名中标候选人，得分最高为中标人，如中标人放弃中标，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；

4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。

十、联系事项：

招标单位：昆山开发区建滔裕景园第一届物业管理委员会

招标单位联系人：徐一飞   联系电话：0512-***********

招标代理公司：苏州物立******公司

招标代理联系人：方川     联系电话：***********

招标监管部门：南桥社区：0512-***********

开发区规建局物业科：0512-***********

震川城市管理办事处：0512-***********

*****公司

2026年 8 月 14 日

相关详细信息请查看下方附件材料获取昆山开发区建滔裕景园小区物业投标报名材料及物业招投标报名材料明细表源文件

附件材料：#

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