[业标镇管]昆山花桥经济开发区花溪公馆小区（住宅）物业管理公开招标公告

昆山花桥经济开发区花溪公馆小区（住宅）物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：昆山花桥经济开发区花溪公馆小区（住宅）物业管理

二、招标项目概况：昆山花桥经济开发区花溪公馆小区（住宅）位于花桥镇绿地大道1188号，总建筑面积为195308 平方米。建筑类型为：底层住宅、多层住宅、高层住宅已全部开发完成。项目可收费建筑面积为137070 平方米。

三、招标单位：*****公司

四、报名时间和地点：

1.时间：****-**-**上午9:00至****-**-**下午16:00前；

2.地点：昆山市寰庆路1689号办公楼8号房三楼

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市寰庆路1689号办公楼8号房三楼；

2.现场领取招标文件时，需缴纳****元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于苏州大市行政******公司的外地企业。采用联合体投标******公司******公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在昆山市注册并具有独******公司应直接持有联合体牵头人100%股权******公司的业绩、荣誉******公司******公司******公司100%股权的******公司******公司及其他关联企业。企业信用信息公示系统中无重大违法记录，提供有效期内的营业执照副本复印件（须载明"物业管理"经营范围）。注册资金1000万以上。

2.物业服务人须在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（以报名前最新发布为准）。

3.在“信用中国(https://www.creditchina.gov.cn/)"网站专项查询中，未被列入重大税收违法失信主体及失信被执行人名单;被列为昆山市级挂牌督办消防安全重大风险隐患单位且未完成整改销案工作的，不得参与投标。

4.管理业绩要求：在上海市及苏州大市范围内有在管住宅物业服务项目，且至少有1个总建筑面积达到13万平方米以上。

5.昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标。

6.项目经理要求：具有5年以上住宅物业管理经验，其中至少2年含别墅业态项目管理经历；需配备具有国家承认的大专及以上学历；持有昆山市三级及以上项目经理证书；年龄30周岁至50周岁，且当前无在管项目冲突。

7.曾在本项目服务过的物业服务人或法人股东等实际控制、参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。

七、本小区的物业服务内容要求：

1.昆山花桥经济开发区花溪公馆小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号），等级标准如下：

（一）综合服务

基本服务要求

（1）服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确；按照明码标价规定公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；

（2）财务管理运作规范，账目清晰；

（3）有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

（4）物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

（5）物业服务经理（项目经理）、专业管理人员具备相应的岗位资格证书；

（6）管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范；

（7）物业服务费收支情况每半年公布1次（合同另有约定的从其约定）；

（8）每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

五级服务标准：

（1）设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；

（2）每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线电话服务；

（3）对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时内答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；

（4）急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息日顺延；

（5）告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于2次,装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理,对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证,对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；

（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次计划准备和实施情况；

（7）采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。每年沟通面不低于小区住户的95%，业主对服务总体满意率不低于90%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

（8）能根据业主需求提供特约服务和不少于6种以上的便民（无偿）服务；

（9）节假日有专题布置，每年组织不少于6次社区活动。

（二）物业共用部位和共用设施设备维护

基本服务要求

（1）建立物业共用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；

（2）建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对小区内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；

（3）共用设施设备，应达到规定的保养标准；

（4）共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；

（5）专业维保人员持证上岗；

（6）配置电梯的住宅区服务标准不得低于二级；

（7）每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

五级服务标准：

（1）每月巡检公共部位,公用设施,并制定大中修计划；如楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检2次，发现问题及时处理；

（2）生活水泵每2小时巡查1次并填写运行记录；排污泵每月巡查启动1次；生活泵房每季度清洗1次；每年全面检查1次给水管道，对跑冒滴漏现象及时处理，对锈蚀部分及时刷涂防锈；每月检查保养水箱的人孔、各类仪表和阀门，冬季有可靠的保温措施，不得污染水质；饮用水池每年消毒2次；水质每季度检测1次；

（3）每周清扫1次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井2次，发现堵塞及时处理。排污泵每月巡查启动1次；

（4）建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到98%以上；

（5）弱电系统每月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到98%以上；

（6）建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；电梯机房要求防尘处理；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与测试1次；每2年进行1次负荷校调试验。维保停梯提前一天通知；遇困人20分内到位救援；全年故障率低于3%；

（7）消防系统每日巡检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，消防水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检1次；

（8）设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行1次保养；通风、温度、湿度到达运行条件；

（9）消防设施设备按国家规定维护，按时年检。其他设备综合完好率达到98%以上。

（三）公共秩序维护

基本服务要求

（1）配有专职的秩序维护员；

（2）各类管理规章制度完善；

（3）公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

（4）制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；

（5）对车辆进行有效管理和疏导，车辆停放有序；

（6）每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

五级服务标准：

（1）小区设有的监控中心，配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24小时开通；

（2）小区各出入口24小时值班看守，其中8:00-20:00主出入口双人执勤，立岗服务不少于8小时，并有详细交接班记录和外来访客和车辆的登记记录；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记；制定小区车辆管理制度、对车辆实施有效管理，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；及时处理车辆停放不规范的现象；

（3）合理设置巡逻路线，每小时巡逻不少于1次；重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡更记录；

（4）监控室、消控室24小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善；

（5）每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；

（6）设立火警、警情应急预案，并在监控中心室内悬挂；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

（7）定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材、技防设施；

（8）对居住满1年的业主（使用人），识别率达到85%以上。

（四）保洁服务

基本服务要求

（1）各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；

（2）制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；做好服务记录；

（3）垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

（4）严禁使用不合格的清洁剂；

（5）定期做好消杀工作；

（6）每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

五级服务标准：

（1）垃圾收集每日2次，垃圾桶配有垃圾袋，每日清运2次；

（2）道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁时间不超过1小时，目视干净、整洁、无死角；

（3）电梯轿厢清扫每日2次，每周对电梯轿厢内全面擦试清洗1次，每半月打蜡上光1次；电梯内应急电话、按钮等每半月消毒1次；达到玻璃镜面基本光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无积灰；

（4）楼道每日清扫1次，每日拖洗1次；扶手等楼道相关公共设施每日擦拭1次；楼梯间墙面每月除尘1次；根据地面材质每月刷洗或保养1次；

（5）休闲、健身设施每日清洁1次，每半月消毒1次；

（6）标识、宣传牌每周清洁1次；公共垃圾房分类收集处理，每周冲洗至少1次，无明显异味；灭鼠消杀每季度至少1次；

（7）路灯每月清理1次；

（8）有天台、屋顶的，每月至少清扫1次。

（五）绿化养护服务

基本服务要求：

（1）有专业人员进行绿化养护管理；

（2）制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；

（3）草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

（4）做好病虫害防治工作；

（5）使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示；

（6）打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味；

（7）每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

五级服务标准：

（1）小区绿化成活率95%以上，长势茂盛；缺株适时进行补种；

（2）乔、灌木、攀缘植物每年修剪4次以上，树冠完整、形态优美，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要；

（3）草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥2到3遍；整块草地没有已开花杂草，没有明显阔叶杂草，每年至少进行1次施肥、补苗；有效预防病虫害；

（4）花坛适时修剪，及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；及时松土，花木无缺水枯萎现象；

（5）绿化带中无堆物、搭棚、践踏、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；

（6）每年中有3次以上花卉、景点布置；

（7）水景每日打捞漂浮物1次，保持水面清洁；喷水池每月全面清洁1次，池底无沉淀物、池边无污迹；

（8）假山、亭廊等建筑小品每日巡视1次；每月清洁1次，保持清洁卫生；需要刷白或刷油漆的部位每年粉刷1次；损坏部位及时修复。

2.物业服务收费标准：

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）临停车辆收费标准：半小时（含半小时）内不收费，一小时内（含一小时）****元/次，二十四小时（含二十四小时）****元/次；超过二十四小时的按时按次累计收费。

（2）地下停车场车位（租用车位）：车位管理费：****元/月，车位租金：****元/月。

4.重新选聘新物业服务人后小区部分公共收益分配：小区公共收益：包括且不限于闲置物业用房出租、地面停车费、临停费用及广告费等公共部位产生的收入，扣除合理成本后按照三七比例分配，七成归属小区全体业主，转入专有账户由物管会代管，主要用于小区公共设施、设备的大修、改造等小区建设；三成归物业服务企业，作为物业服务企业管理成本和补贴。

5.重新选聘新物业服务人的服务要求：

（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业工作人员按服务等级配置，需满足服务需求，由物业服务人在投标文件（商务标）中体现。

注：项目经理年龄30至50周岁；秩序维护人员年龄不超过50周岁（形象岗），其余不超过60周岁；工程人员年龄不超过60周岁；保洁及绿化人员可招聘退休人员，聘用退休人员需缴纳意外保险；其他物业工作人员合法用工。

（2）物业服务项目现状及整改要求：

①人行步道与车辆通道交汇处无安全措施，有路障，有警示牌；

②电梯故障较多，物业进场后，一周内排查出故障问题，三个月内将相应问题进行整改。

③地下电动车集中停放场所存在安全隐患，负一层二十四个内天井封口。

④电梯快递乱扔，设置专门的存放点。

⑤高空抛物，安装专门的摄像头。

⑥围墙破损，物业进场后，半年内进行修补涂色。

⑦地下车库车辆乱停放。

详细情况以投标公司对小区环境卫生及设备设施运行状况进行现场踏勘情况为准，踏勘后在投标文件（商务标）中做出相应的整改方案及整改计划，项目交接后可根据承接查验报告再做调整；整改所需的资金由物业企业带资承担，整改方案由投标单位在投标文件（商务标）中详细说明。

（3）物管会根据物业服务情况可以委托第三方聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题进行整改。

（4）物业公共服务收费采取包干制。

（5）物管会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房。

（6）中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（项目经理、电工等）需持证上岗。

（7）中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

（8）中标******公司直接管理项目，合同期内不得将项目******公司、个人挂靠管理（电梯******公司进行维保除外）。

（9）中标物业服务人须承担第三方招标代理费及业主大会征询费。

（10）中标候选人应当在中标结果公示期满后7日内缴纳履约保证金人民币20万元人民币到物管会基本账户并足额支付第三方招标代理费及业主大会征询费，物管会在收到履约保证金后开具中标通知书；如物业服务人未在上述规定时间内交纳履约保证金并支付第三方费用的，视作放弃中标；按开标时得分名次递补。

（11）物管会代表业主大会与中标物业服务人签订物业服务合同时，同时与中标物业服务人签订考核协议并设定一定的处罚机制。考核以季度为周期，考核金从履约保证金中支出。考核总分为100分：物业服务考核达到80分及以上的考核金不予扣除；75至79分，按每低1分扣罚****元人民币；74分及以下，按每低1分扣罚：****元人民币，扣完为止。具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足履约保证金，逾期未补足的，视为严重违约，物管会有权单方面解除合同，并没收剩余履约保证金。

（12）本项目服务期内在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列入“问题项目”名单的，扣除履约保证金****元，物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足保证金，逾期未补足的，视为严重违约，物管会有权单方面解除合同，并没收剩余履约保证金；服务期内，连续两次被列为“问题项目”的视为严重违约，物管会有权直接解聘物业服务人，业主大会及物管会不承担任何违约及赔偿责任。履约保证金不予退还。

注：物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物管会督促整改，逾期不整改的，物管会有权解聘物业服务人，招标人不承担任何违约责任；物业服务人承诺用于小区设施设备整改的各项投入（含已发生及按进度待拨付的资金）均不予退还。

6.重新选聘的物业服务合同期限：

物业服务合同期限拟定为叁年；中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。

7.其他

（1）本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。

（2）如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件作出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。

（3）招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。

（4）中标物业服务企业不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业服务，招标人不承担任何责任，可以按照选聘方案重新选聘新物业。中标（承接）物业服务企业已支付使用的各项费用将不再退还。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送******公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采用公开招标的方式选聘新物业服务人。

3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招******公司（*****公司）组织实施，招******公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）本次招标设定入围物业服务企业数量为3到5家。若通过资格预审的合格投标人数量符合该区间，则全部纳入候选名单参与后续投标流程。

（2）当资格预审合格投标人数量超过5家时，执行以下差额评审程序，由物管会组织5名物管会成员对投标人及其在苏州大市内住宅项目进行实地考察。物管会成员及业主代表根据考察结果进行差额表决(在下列表格内勾选5家物业服务企业)，按得票数排序确定5家入围企业。

（3）若资格预审合格投标人数量不足3家，招标人应重新发布招标公告；若第二次资格预审合格投标人数量仍不足3家，招标人应启动选聘方案调整并在小区公示7天后重新发布招标公告（无需另行召开业主大会），第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，物管会可以以协议方式选聘物业服务人。正式开标时若有效投标人数量低于3家，招标人应依法宣布流标并重新组织招标，确保程序合规性。

5.评标小组组成：评标委员会由物管会从市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家5人。开标见证人：业主代表3人，区镇物业办1人，社区1人。

6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。

7.中标人的确定：评标委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。排名第一的中标候选人为中标人，与代表业主大会的业主委员会签订物业服务合同。如排序第一的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业主委员会可以依序确定其他中标候选人为中标人。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.提供法定代表人身份证正反面复印件（加盖公章）；若由授权代理人办理投标事宜，需同步提交法定代表人亲笔签署或者加盖法人章的《授权委托书》原件，代理人身份证复印件（加盖公章）。提供《营业执照》副本复印件，经营范围须明确包含物业管理服务。联合体投标须提供联合体投标协议。

2.《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业的相应材料（以报名前最新发布为准）。

3.信用中国网上未被列入重大税收违法失信主体及失信被执行人名单的相应截图；投标企业需出具承诺书：在管项目不存在被昆山市级挂牌督办消防安全重大风险隐患单位且未完成整改销案工作。

4.需提供在管物业项目业绩证明不少于1个（转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理的均不认可），每个物业服务项目总建筑面积均不低于13万平方米。

5.投标企业需出具承诺书：昆山市域内在管住宅项目未在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）。

6.拟委派项目经理需提供：近6个月连续的社会保险缴纳证明（由投标单位缴纳）；昆山市三级及以上项目经理证书；学历证书；个人简历（含从业履历、同类项目管理经验及业绩证明）。

7.投标企业须出具书面承诺书：投标企业及其法定代表人、股东等实际控制人，与曾在本项目提供过物业服务的企业不存在股权关联、实际控制或其他利益关联关系；若存在前述情形，由此产生的一切后果由投标企业承担。

以上所有材料复印件均需加盖投标单位公章，按招标文件要求顺序装订成册；文件递交后不得修改或补充，否则招标人有权拒绝受理。

十、联系事项：

招标单位：江苏省昆山市花桥镇花桥社区居民委员会

招标单位联系人：曹晓东  联系电话：0512-***********

招标代理公司：苏州九通评估咨询有限公司

招标代理联系人：程 斌   联系电话：0512-***********

招标监管部门：江苏省昆山市花桥镇花桥社区居民委员会

联系电话：0512-***********

招标监管部门：昆山花桥经济开发区社会事业局物业管理办公室

联系电话：0512-***********

                                                  *****公司                                                         

                                    2026年8月8日  

附件材料：#