（一）招商范围 1.诸城服务区 诸城服务区招商范围是服务区综合楼、汽修厂。 （1）综合楼：经营业态包括品牌餐饮（包括但不限于快餐、中餐、点餐、汤粉、包子、馄饨、特色小吃、水果、卤味等）、商超、特色小吃（至少包含2种服务区所在地知名特色小吃，如诸城烧肉、潍坊肉火烧等）及其他业态（包括但不限于西式快餐、其他零售、地方特色特产馆、非遗文化馆、文创数码产品、箱包、服装、烘焙类及其他新兴业态，玉石工艺品除外）。上述范围至少包含2种国内外知名连锁品牌，需为独立经营商铺。 说明：成交人引进的品牌餐饮项目可以从采购人提供的品牌库中遴选，至少引入徐志馍、书亦烧仙草、吉祥馄饨、围炉三国锅盔、畅十二面中的2个品牌。 （2）汽修厂：目前诸城服务区汽修厂已对外租赁，租期至****-**-**止，为便于后期统一运营管理，本次招商后，诸城服务区汽修厂租赁合同甲方主体及全部权利义务，将概括转让给本次中标的新成交人，租金****元/年已合并至招商保底租金中。 2.诸城东停车区 诸城东停车区招商范围是综合楼，经营业态包括品牌餐饮、超市、特色小吃及其他零售（玉石工艺品除外）等业态。 3.诸城西停车区 诸城西停车区招商范围是综合楼，经营业态包括品牌餐饮、超市、特色小吃及其他零售（玉石工艺品除外）等业态。 （二）物业服务 成交人需承担除加油站、充电桩、办公区域外的整个服务区（停车区）的保安、保洁、用水、用电、垃圾清运、污水处理、开水间24小时开水等全部物业服务及费用。 （三）租赁期限 租赁期限5年（含装修改造试运营期），其中诸城服务区装修改造试运营期不超过3个月，诸城东停车区、诸城西停车区装修改造试运营期各不超过1个月。 （四）装修及改造 1.改造主题 （1）诸城服务区以“龙城•超然秘境”为主题，深度融合诸城“中国龙城”恐龙化石资源、苏轼密州（今诸城）留下的文化遗产及张择端、赵明诚等历史文化名人事迹，依托现有恐龙文化基础，以恐龙骨骼化石为“时空穿梭机”设计灵感，打造从亿万年古生物世界穿越至苏轼超然诗意之境的沉浸式体验，并布局地方美食巷、山水休闲吧、人文打卡地等。成交人出具契合服务区主题的装饰装修与经营方案，并负责具体装修改造，改造范围包含但不限于综合楼外立面、内部空间优化、美陈装饰、主题营造、导视布置、卫生间等。 （2）因诸城东停车区、诸城西停车区综合楼建设时间已久，原有设施设备老化，无法满足现代出行需求，不利于提升公众出行体验。为提高停车区公共服务品质，成交人需融入诸城当地人文、山水生态资源特色，对综合楼外立面、屋顶防水、公共区域（包括公共卫生间、消防设施等）、商业业态等区域进行全资装修。 2.资金投入：由成交人提供装修改造方案，经采购人审核通过后实施。其中诸城服务区综合楼装修改造（不含成交人用于经营的可移动设施设备）投资总金额不少于****元；诸城东停车区、诸城西停车区综合楼装修改造（不含成交人用于经营的可移动设施设备）投资总金额各不少于****元。此外，装修改造费用已在租金测算时考虑，后期因非采购人原因导致合同终止或提前解除，不得就该项投入向采购人提出任何索赔要求，且合同到期后，已经形成附合及不可移动资产无偿归采购人所有，具体以合同有关约定为准。 3.超市装修：超市名称统一使用采购人指定品牌“逛驿圈”。超市店招样式、店内外装修样式、收款区、货架样式均须按照采购人指定效果与款式进行装修与采购，超市装修标准及设备配置待采购人确定后交由成交人组织实施，成交人需无条件配合。 其余内容详见谈判采购文件第三章“采购需求”。 | 
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